个人首套房构想¶
概述¶
2015年涨价去库存以来，武汉市房价上涨了78%左右，给我们这些武汉「新市民」带来了巨大的压力。这样的话导致一旦买房，储蓄的财富将损失大半，并且背上数倍于当前储蓄的负债，容错率基本为0。
因此买房这件事的重要级别对个人而言是相当高的。下面就是对买房时间、地点的一个框架。
时间选择¶
由于基本上没有容错率，只能All in来付首付，对于个人而言最重要的是需要考虑买房之后的一个风险。毕竟一旦买房背上刚性30年的债务后，很多意外都可能导致家庭经济崩溃。
所以说时间选择上主要参考两个时间：考虑到风险后啥时候才能攒到首付和保险资金（入场时间）、买房后亏的最少的时间（合理时间）。
入场时间¶
其实主要就是刚买房的前几年比较危险，买完房之后需要一定的保险金，后面有储蓄了情况就会好很多。结合目前家庭成员的情况和市场环境，存在的风险主要在两个方面：
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付完首付款后5年内失业：一般来说需要花费3-6个月重新找到新工作，然后在花3-6个月调整生活方式。因此需要预留家庭1年总消费左右的生活费，这期间买房后新增的房贷肯定是需要不断还的；
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住院、手术等医疗费用：遇到住院手术什么的医疗事件在所难免。因此需要预留全国三级公立医院次均住院费用6倍左右的资金，约为7.9万元；以及7天ICU花费，约为4.2万元，合计为12.1万元。
就个人情况而言，主要是下面这几个时间点比较关键：
年份 失业后倒计时（买房后） 2024年8月 1.04年 2025年3月 2.04年 2025年10月 3.04年
合理时间¶
虽然说刚需买房自住不需要考虑亏多少赚多少，买之前还是可以择时减少损失的，同时武汉的刚需楼盘大多在30层以上，按照现在的建筑质量差不多15-20年后就老化需要置换（根据宜昌市的经验），到时候肯定是需要考虑卖出的
房价的话短期看经济，长期看人口。根据个人研究，目前不需要考虑房价上涨的情况。
（一）经济
高盛在今年根据历史经济数据进行了预测，当前（2024年）差不多从最高点降了一半。
我这边的观点是由于刚需买房主要是通过未来现金流折现（长期贷款）实现，根据未来现金流的情况（收入和就业预期情况）就能知道需求端的情况，而供给端武汉需要41个月消化库存，所以我主要关注两个指标：
- 收入情况：人均可支配收入;住房平均租金
- 就业情况：失业率、企业就业人员周平均工作时间
（二）人口
武汉市统计局每年都会在年末发布统计年鉴，可以对武汉市的户籍人口数进行一个评估，也可以对人口流入进行测算。考虑到刚需人群主要在25-34岁，如果维持当前的人口流入速度，估计差不多在2028年附近会到达一个底部。后续发展需要根据人口数据持续矫正。
就个人而言，2026年左右我是比较能接受的，下一次统计数据更新在2024年末，将会持续观察
板块选择¶
买房的时间差不多能够确定了，接下来就算地点了。像刚需就只考虑地段（通勤时间）和房价了
等我有了小孩，结合当前的结婚率和生育率及趋势，那时候估计学区概念也不存在了
通勤时间占据了自身的劳动剩余时间，因此这里可以按照时薪的方式叠加到房价上（工作毕竟也是劳动时间换取报酬）
叠加后的等效房价差不多=首付+PV(贷款利率，贷款期数，月供+月通勤时间×时薪)
PV()是 Excel 中的函数，用于将月供折算成当前的资金
之前调高德地图API画通勤时间的地图，其实作用主要是在这里。如果是两个人的话就需要根据上班时间等等加权平均一下，同时也需要结合工作时间考虑下非高峰期的开车时间
等效房价如下表所示（2024年5月贝壳二手房数据）
板块 当前房价(万元/m²) 公共交通等效房价(万元/m²) 开车等效房价(万元/m²) 白沙洲 1.3 2.1 2.0 武昌火车站 1.5 2.2 2.0 街道口 1.7 2.3 2.2 虎泉 2.0 2.5 2.5 关山 2.0 2.5 2.4 光谷东 1.8 2.0 2.0
小区选择¶
武汉市的新房和二手房价格差别挺大，所以只会选择二手房
考虑到以下几个需求（优先级有高到低），对应的小区就只有个位数，所以小区的选择是非常简单的，具体选择哪个到时候再看了
- 人车分流
- 房龄在5年内，或者10年内的万科或者保利物业
- 容积率在3.5以下，绿化在30%及以上
- 高层及以下住宅
- 小区居民整体年龄相近
- 武汉地铁11号线附近
- 小区内部存在底商
- 公共交通/自行车30min内有三甲医院
2024/5/4